农村自建房“旧址重建”，不那么简单！

自然资源法律论坛  2024年08月08日  贵州

一、翻建不行，加盖还属违法？农村自建房“旧址重建”，不再那么简单

你是不是觉得，农村自建房就是自己的事，想怎么建就怎么建？你是不是觉得，只要有了不动产权证，就可以随心所欲地翻建、加盖、改造？如果你有这样的想法，那你可要小心了，因为你可能会触犯法律，给自己带来麻烦。

二、农村自建房要遵守法律规定

农村自建房并不是想象中的那么简单，它不仅涉及到土地使用权、房屋产权、规划许可等方面的问题，还要考虑到乡村振兴、生态保护、安全管理等方面的因素。因此，农村自建房要遵守国家和地方的相关法律法规，不能随意乱搞。

根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地使用权是具有所在村集体经济组织成员身份的村民才能拥有的，没有这一身份，原则上是没有资格获得村内宅基地的使用资格的。也就是说，如果你已经进城落户，或者迁入外村，你就不能在原来的老宅上进行翻建或改扩建活动。即使你有法定继承人（如子女），他们也只能在房屋续存期间享有宅基地的使用权，一旦房屋倒塌或存在安全隐患不再适合居住时，宅基地将被村集体收回。

另外，农村自建房还要经过乡（镇）人民政府的审核同意才行。现在村民要建房，必须先向村里提交农村宅基地和建房（规划许可）申请表，在申请表里会写明宅基地面积、宅基地地址、宅基地四至、住房建筑面积、建筑层数等情况。建房申请一经审批通过，就要严格按要求来建房，不能扩建，也不能加层等。如果要加盖，应重新办理相关手续，未经审批通过，不能随意加盖。

三、农村自建房要符合用地和规划要求

农村自建房还要符合用地和规划要求，这一点也是很多人不理解的地方。有些人以为，在老宅上翻建就不会存在用地和规划问题了，其实这是错误的。因为老宅翻建也可能会遇到以下几种情况：

一户多宅、面积超标、建新未交旧或存在邻里用地争议的情况。这些情况都是不符合用地条件的，需要在改正或问题得到解决后才能按要求办理翻建审批手续。

原本老宅用地就不符合规划的违建农宅。这种情况下，不管过了多少年，违法用地建房，并不代表违规农宅就合法了。违法建房违法行为是不受追溯限制的。

合法农宅再次翻建也会面临不符合规划的情况。这是因为国土空间规划和农村村庄规划一直处于整体稳定，局部调整的状态。比如由于国家国土空间规划或村庄规划调整需要，将宅基地所在地块变更了用地性质，用于修路筑桥等公共设施，或者根据规划，当地划入征迁区或生态保护区、水源保护区等，这些情况下再翻建农房将是不允许的。

合法农宅被判定为违规占地的情况。这是一种很具体很特别的情况，比如土地占用办理了合法的住宅用地手续，但是根据我国相关规定要求土地第二次调查（简称二调）该块地被认定、记录入库成了农用地，如果继续使用农房可能发现不了违规用地的事实，但是一旦擅自翻建（卫片执法时由于房屋颜色和形态发生改变被发现）或去走审批手续时被告知属于农用地的事实，这种情况下也是不允许翻建的，除非将涉及的农用地通过办理农用地转用审批手续，变更用地性质后再进行。

四、农村自建房要注意安全和风貌问题

最后，农村自建房还要注意安全和风貌问题。这一点也是为了保障村民的生命财产安全和乡村的美丽环境。对于农村翻建一般要求建设农房不能超过三层，如果超过规定层数，需要聘用有专业施工资质的建筑队进行施工。如果在现有房屋上改扩建，比如加盖，还需要经过相应结构安全性鉴定后，再委托具有资质的单位进行设计和施工，不然是不允许动工建设的。

另外，一些地方还出台了专门针对农村自建房质量安全和建筑风貌管理的规定，以后对农村村民自建房经批准后由乡镇组织乡镇专职管理人员、工程施工专业管理人员、属地村委会工作人员在内的监管责任人严格落实施工关键节点和竣工验收到场巡查指导制度，实施农房质量安全和建筑风貌管控，不但对农房建筑有具体管控和具体要求，而且对农房设计和整体风貌样式也都有具体要求。

总之，农村自建房“旧址重建”，不再那么简单了。我们要尊重法律、遵守规则、注意安全、美化环境，才能让自己住得舒心、住得安心、住得美好。